登記識別情報について ~登記済証(権利証)が変わりました。~

平成17年3月7日、法改正がされ、登記済証(権利証)が変わりました。
従来、不動産の所有権を取得した場合、法務局より登記済証(権利証)が発行されていましたが現在では登記済証(権利証)の発行に代えて「登記識別情報」が発行されます。

法律改正前までに発行されていた権利証はそのまま使用できますのでこれまで通り大切に保管しておいてください。

登記識別情報とは

不動産の登記簿に所有者として登記された方には、法務局よりその不動産の所有者であることを証明するための暗証番号のようなものが発行されます。 これを「登記識別情報」といいます。登記識別情報は12桁の英数字からなる、不動産の所有者のみが知っている暗証番号、パスワードのようなものです。
この登記識別情報は法務局が登記手続きの完了時に発行します。
一般的には、登記識別情報が記載された「登記識別情報通知」という以下のような用紙が交付されます。

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登記識別情報は、不動産ごとに発行されます。
また不動産を複数人の共有とした場合は、各所有者ごとに発行されます。

この用紙自体が重要なのではなく、この用紙の目隠しシールの下に記載されている12桁の英数字が重要な情報となります。


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登記識別情報の管理について

従来の登記済証(権利証)と同様に非常に重要なものですので目隠しシールを張ったまま大切に保管ください。 登記識別情報は暗証番号のような性質であるため、他人に盗まれないことはもちろん、目隠しシールの下に記載されている登記識別情報を他人に見られないよう管理ください。

登記識別情報は他人には「見せない」、「教えない」、「渡さない」よう管理してください。

登記識別情報を第三者に見られたり、コピーされたりすることは従来の権利証が盗まれたことと同様のリスクがあります。十分ご注意ください。
なぜ登記識別情報を第三者に見られたり、コピーされたりすることは従来の権利証が盗まれたことと同様のリスクがあるか。
登記申請がされた場合、法務局はその登記申請が本当に不動産の所有者の意思により行われたものなのかを以下の3点をもって判断します。
 1.権利証(登記済証)、もしくは登記識別情報が提供されていること

 2.司法書士に委任する委任状に実印が押されていること    (個人で申請する場合は登記申請書に実印が押されていること)

 3.印鑑証明書(作成後3か月以内)が提供されていること

この3点が揃わないと法務局は登記申請を却下します。 (権利証(登記済証)、登記識別情報を紛失していて提供できないときは、法律で定められた別の手段を取ることにより例外的に登記申請を行うことができます。) では具体的に、権利証(登記済証)、もしくは登記識別情報を提供するとはどういったことをいうのでしょうか。
〇権利証(登記済証)の提供とは
 権利証(登記済証)の原本を提供することを言い、コピーを提供することはできません。

〇登記識別情報の提供とは
「登記識別情報通知」に記載された12桁の英数字を提供することを言い、「登記識別情報通知」の原本の提出は、必要ありません。そのため「登記識別情報通知」のコピーを提出しても問題なく、また12桁の英数字をメモ用紙等に手書きして提供する方法でも問題ありません。

原本の提供が必要な権利証(登記済証)と違い、情報の提供のみで良く原本の提供の必要がない登記識別情報通知は記載された情報こそが重要となります。

登記識別情報を紛失したり他人に見られてしまった場合

不正な登記申請を防ぐため、登記識別情報を失効させることはできますが、登記識別情報の再通知や変更は法律上いっさい認められていません。また一度、登記識別情報を失効させてしまうと再度有効化させることはできなくなってしまいます。万が一紛失したり第三者に見られた場合はすぐに当事務所にご相談ください。

今後、登記識別情報が必要となるケースについて

最も多いケースとして、
 ・不動産の名義を他の人へと変更する登記をする場合
 ・不動産に抵当権を付ける登記をする場合
が挙げられます。
それ以外のケース(たとえば、住宅ローンを完済し、抵当権を消す登記をする場合)では登記識別情報は必要ではありません。
このような場合に万が一登記識別情報が失効済であったり、紛失してしまっている場合でも手続きができなくなるというわけではありません。
(ただし費用が余分にかかったり、手続きが複雑になったりします。)

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登記完了証とは

登記を行うと登記完了証という書類も交付されます。こちらは登記識別情報と違い、今後提出を求められるケースはありませんが登記識別情報とセットで保管しておいてください。